央行主管報(bào)紙：未來(lái)樓市信貸進(jìn)一步收緊可能性較大

在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）新機(jī)制出臺(tái)不久，備受市場(chǎng)關(guān)注的房貸利率相關(guān)事項(xiàng)在8月25日有了定音。當(dāng)日，人民銀行發(fā)布公告，宣布自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

值得關(guān)注的是，在“換錨”LPR后，房貸利率設(shè)定了下限：以8月20日發(fā)布的LPR計(jì)算，首套房貸利率不低于4.85%；二套房貸利率增加60個(gè)基點(diǎn)，不得低于5.45%。這樣一來(lái)，在諸如上海等地存在的九五折、九折等房貸優(yōu)惠或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。除了持續(xù)向“房住不炒”的原則看齊外，此次新政也明確了“因城施策”的方針，并提出可“一年一調(diào)整”的靈活定價(jià)模式。

“此次房貸利率和之前相比并沒(méi)有下降，甚至還有一些微幅上升，表明中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的態(tài)度。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制是諸多政策的一個(gè)組合體，目前以LPR為基礎(chǔ)的房貸利率政策只是其中一個(gè)小的組成部分，地方城市主體在利率方面有了更多的選擇空間�！迸d業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示。

對(duì)購(gòu)房者影響不大

“大概都是跟我說(shuō)要趕緊下手，再等有可能利率要上升了�！�8月26日一早，有購(gòu)房意向的小王就收到了多家中介的信息。在近年來(lái)政策密集發(fā)布且影響顯著的背景下，樓市新政往往被中介用來(lái)撩撥購(gòu)房者的敏感神經(jīng)。那么，面對(duì)此次房貸利率新政，購(gòu)房者們需要擔(dān)心嗎？

人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

“從短期的實(shí)際利率水平來(lái)看，僅會(huì)對(duì)極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對(duì)絕大部分購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，影響不大�！� 融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示，若10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，從理論上來(lái)講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸客戶的購(gòu)房成本將有所上升。

不過(guò)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個(gè)城市最新房貸利率數(shù)據(jù)，首套房貸執(zhí)行九折乃至九五折的城市已經(jīng)非常少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%;35個(gè)城市的平均首套利率為5.44%，顯著高于4.85%。

二套房方面，7月份也僅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）兩個(gè)城市低于5.45%，35個(gè)城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時(shí)，近幾個(gè)月來(lái)，無(wú)論是首套房還是二套房，35個(gè)城市的平均利率都呈微弱上行趨勢(shì)。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員范若瀅認(rèn)為，短期來(lái)看，本次房貸利率調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響不大，有利于保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行�！耙环矫�，本次房貸利率的調(diào)整，針對(duì)的是新發(fā)放的貸款，并未影響存量貸款；另一方面，調(diào)整后的房貸利率與之前模式下的房貸利率基本相當(dāng)�！�

值得一提的是，人民銀行明確，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年。業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的靈活方式，或?qū)⒃陂L(zhǎng)期內(nèi)減少借款人的綜合利息支出。

擰緊房貸利率下行閥門

人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)近日在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，此次“利率并軌”改革，房貸的利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。

此次新政在規(guī)定了定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的標(biāo)準(zhǔn)后，還設(shè)定了相應(yīng)的下限標(biāo)準(zhǔn)，讓房貸打折成為歷史。值得注意的是，這也成為一些不良中介用來(lái)影響購(gòu)房者的說(shuō)辭。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似政策在實(shí)際操作過(guò)程中，或倒逼近期部分購(gòu)房者積極辦理貸款。尤其是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中，往往會(huì)存在放大政策效應(yīng)的現(xiàn)象，所以不排除近期部分正在看房的群體或加快交易。近期，要查處相關(guān)中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳的做法，比如通過(guò)暗示房貸利率政策調(diào)整來(lái)慫恿購(gòu)房者加快簽約的行為。購(gòu)房者應(yīng)該理性看待這項(xiàng)政策，不能簡(jiǎn)單以貸款利率將上調(diào)或下跌等來(lái)判斷政策導(dǎo)向。

“后期，如果LPR利率下調(diào)，根據(jù)規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會(huì)隨之下調(diào)。值得注意的是，這僅指最低利率，實(shí)際發(fā)放的利率還會(huì)受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預(yù)計(jì)執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著、普遍性下降。”李萬(wàn)賦表示。

“明確房貸利率下限，體現(xiàn)了貨幣政策的結(jié)構(gòu)性特征，能更有效地引導(dǎo)信貸資源流向?qū)嶓w領(lǐng)域�！狈度魹]表示，一方面，我國(guó)民營(yíng)小微企業(yè)融資難融資貴問(wèn)題依然嚴(yán)峻，未來(lái)仍需要切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率水平;另一方面，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)杠桿率高企、金融體系脆弱性增加，需要避免房貸利率下降引發(fā)資金再次流向樓市。范若瀅認(rèn)為，未來(lái)，貨幣政策既能夠通過(guò)LPR引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率水平下降，也能夠有效避免房貸利率下降引起房?jī)r(jià)進(jìn)一步高漲，能更有效地引導(dǎo)信貸資源流向?qū)嶓w領(lǐng)域。

更好契合樓市長(zhǎng)效管理機(jī)制

“相對(duì)于過(guò)去的利率，市場(chǎng)化含義不僅僅是報(bào)價(jià)本身與貨幣市場(chǎng)利率的聯(lián)動(dòng)關(guān)系進(jìn)一步密切，而且與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策，即與因城施策的關(guān)系也比過(guò)去更緊密�！濒斦�委說(shuō)。

此次新政要求，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

范若瀅表示，今年以來(lái)，不同城市房地產(chǎn)調(diào)控的差異化日趨明顯。從房貸利率來(lái)看，上海、深圳等地出現(xiàn)環(huán)比下降，杭州、蘇州等地則有所上升。未來(lái)，不同城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的不同，房地產(chǎn)政策的差異化將更加明顯，相應(yīng)房貸利率的差異也將更大。

事實(shí)上，住房金融政策一直在為更好契合樓市長(zhǎng)效機(jī)制而努力。“避免把房地產(chǎn)工具化，這個(gè)政策的要求不能違背。金融工作要落實(shí)這樣的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降�！眲�國(guó)強(qiáng)表示。

在這樣的背景下，未來(lái)樓市信貸進(jìn)一步收緊的可能性較大。范若瀅認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策需要“量”“價(jià)”綜合施策：從“價(jià)”的方面，避免房貸利率下行推高房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，擠占制造業(yè)等實(shí)體領(lǐng)域信貸資源;從“量”的方面，綜合商業(yè)銀行、信托等非銀金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，全口徑監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)資金流向。當(dāng)然，在國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)日益復(fù)雜的大背景下，穩(wěn)增長(zhǎng)仍是重點(diǎn)之一，需要把握房地產(chǎn)調(diào)控的力度和節(jié)奏。

責(zé)任編輯：張偉