新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款調整了！

8月25日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。其中，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

按照這個調整規(guī)則，暫時以8月20日發(fā)布的首期新LPR計算，也就是說10月8日后新發(fā)放的住房個貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

“與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。”央行有關負責人在答記者問時指出。

對此，融360大數(shù)據研究院分析師李萬賦向《華夏時報》記者分析指出，央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整，其指向性非常明顯，就是堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。因此，從短期的實際利率水平來看，它僅會對極少數(shù)最優(yōu)質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

此外，央行上述公告還指出，“人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據當?shù)胤康禺a市場形勢變化，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限�！�

“后期，如果LPR利率下調，根據央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調，但是需要注意的是，這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，預計執(zhí)行利率短期內很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降�！崩钊f斌坦言。

新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調整

8月25日，央行發(fā)布了《關于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調整》的公告。

根據公告顯示，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

對此，央行有關負責人表示，定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也分析指出，新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率，無論是首套還是二套，都和之前基本不變。

李萬賦向《華夏時報》記者分析指出，此前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準，那么理論上來講，最優(yōu)質的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

不過，根據融360大數(shù)據研究院發(fā)布的35城市最新房貸利率數(shù)據來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，7月份也僅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）兩個城市低于5.45%，35城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。

李萬賦進一步表示，因此，央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整，其指向性非常明顯，就是堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。從短期的實際利率水平來看，它僅會對極少數(shù)最優(yōu)質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

央行副行長劉國強近日在國務院政策例行吹風會上就曾強調，對于房地產市場，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。

分析：預計執(zhí)行利率短期難出現(xiàn)普遍性下降

“后期，如果LPR利率下調，根據央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調，但是需要注意的是，這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，預計執(zhí)行利率短期內很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降�！崩钊f斌進一步向《華夏時報》記者分析指出。

而本報記者也注意到，上述央行公告指出，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據當?shù)胤康禺a市場形勢變化，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

“人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”央行有關負責人指出。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼也稱，央行省級分支機構將按照“因城施策”原則，根據當?shù)胤康禺a市場形勢變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限，預計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變，房價上漲較快的熱點地區(qū)或將有所上升。

鄂永健則分析指出，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

責任編輯：史聰